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Mietrecht
Kein generelles Verbot zur Haltung von Hunden und Katzen PDF Drucken
Donnerstag, den 21. März 2013 um 08:29 Uhr
BGH - Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12

Pressemitteilung des BGH Nr. 47/2013 (siehe hier):

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB.

Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.

Kommentar:

Wieder ein Fortschritt im Sinne der Tierhalter. Es gilt demnach abzuwägen, ob ein Hund gehalten werden darf oder nicht, eine generelle Abfindung im Vertrag ist jedenfalls rechtswidrig und damit nichtig. Trotzdem wird nicht jedes Tier gehalten werden dürfen. Wenn die Tierhaltung die Nachbarschaft beispielsweise nachhaltig stört oder eine Gefahr vom Tier ausgehen kann, dann kann ein Verbot (in einer Einzelentscheidung) trotzdem ausgesprochen werden.

Trotzdem ist es nun für den Vermieter alles andere als leicht, eine Haltung von Katzen  und / oder Hunden zu verbieten.

 
Und mein Tier behalte ich doch! PDF Drucken
Donnerstag, den 02. Oktober 2008 um 15:51 Uhr

Bundesgerichtshof (BGH) , Urteil vom 14.11.2007; VIII ZR 340/06 (gekürzt):

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Tierhaltung in einer Mietwohnung zu entscheiden.

Der Kläger ist Bewohner einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages bedarf "jede Tierhaltung, ins Besondere die von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters". Der Kläger bat die Beklagte um Zustimmung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar.

Die Beklagte verweigerte die Zustimmung. Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der Zustimmungserklärung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg.

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Tierhaltungsklausel im Mietvertrag PDF Drucken

Regelmäßig finden sich in Mietverträgen Klauseln im Bezug auf eine Tierhaltung in der Mietsache. Mit der Wirksamkeit derartiger Klauseln hatten sich die Gerichte in jüngster Zeit häufiger zu befassen.

a)  Kleintiere

So erklärte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06 eine Vertragsklausel für unwirksam, die

„jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen [von der] Zustimmung des Vermieters“ abhängig machte.

Nach dem BGH ist diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich nach dem BGH daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, gleichfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Haltung derartiger Kleintiere gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel eine Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können.

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Was muss der Mieter unterlassen? PDF Drucken

Bei Verstößen gegen den Mietvertrag, kann der Vermieter den Mieter auf deren Unterlassung in Anspruch nehmen.

Bevor der Vermieter gerichtlich mittels einer Unterlassungsklage gegen seinen Mieter vorgeht, muss er das vertragswidrige Verhalten des Mieters aber grundsätzlich abmahnen. Aus der Abmahnung muss sich eindeutig ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung der Mieter begangen haben soll. Allein der Widerruf einer zuvor erteilten Einwilligung (Tierhaltungserlaubnis), kann dabei nicht als Abmahnung gewertet werden.

Ändert der Mieter nach erfolgter Abmahnung sein Verhalten nicht sondern setzt den vertragswidrigen Gebrauch weiterhin fort, kann der Vermieter Unterlassungsklage erheben.

Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache kann sich daraus ergeben, dass der Mieter trotz einer Tierhaltungsklausel im Mietvertrag Haustiere hält. Verstößt der Mieter gegen eine zulässige Formularklausel, kann der Vermieter ihn auf Unterlassung der Haltung bestimmter Tiere verklagen.

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Tierhaltung und fristlose Kündigung PDF Drucken
Dienstag, den 25. November 2008 um 17:03 Uhr
Bei schwerwiegenden und schuldhaften Vertragsverletzung ist der Vermieter zudem nach § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigt.
Eine fristlose Kündigung setzt nach § 543 BGB allerdings voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses, und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen, normalen Vertragsende, nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, NJW 2002, 2168). Grundsätzlich ist auch hier eine vorherige Abmahnung erforderlich.
Die unerlaubte Tierhaltung durch den Mieter kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen. Das gilt allerdings nicht, soweit der Mieter einen Anspruch auf Tierhaltung hat, wie etwa bei der Haltung von Kleintieren.
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